必要経費一覧
サラリーマンがマンション投資、不動産投資を行う際に必要経費として認められるもの、認められないものを一覧表にしました。また、経費計上することにより所得を圧縮して節税する方法についても説明します。
| 経費科目 | ○ 経費計上できるもの | × 経費計上できないもの |
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| 租税公課 |
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| 支払い金利 | 不動産をローン購入場合の建物などの「土地以外」にかかる支払い金利を経費計上できます。銀行への毎月の支払いのうち、元本返済部分については、負債が減っているため経費計上できません。つまり、不動産投資においては、購入価格のうち建物（建物、附属設備）の割合の高いものが経費計上できる金額が多くなるため有利になります。売買契約書に購入金額のうち建物、土地の割合が記載されていないものについては、購入者がその割合を決定することができます。通常は、固定資産税明細に書かれている建物、土地の割合に従ってその割合を決定します。あまりに土地割合を小さくしすぎると、税務署により否認される場合もあります。 | ローンのうち、土地にかかる支払い利息については原則経費算入することができません。ローンにおいて、建物代、土地代をまとめてローンを組んでいる場合（通常のローン）、毎年、建物よりも土地代にかかる元本を先に返済したとして支払い利息を計算します。 ※例外として、不動産投資における収支がプラスの場合（利益がでている場合）に限り、その利益の範囲内で土地代の支払い利息を経費計上できます。 |
| 減価償却 | 建物、附属設備など、不動産投資にかかる減価償却費を経費計上できます。 | 建物などの減価償却資産を購入するために支払った手数料は、資産の価格に加算して減価償却することもできます。詳しくは税理士や税務署へ相談してみて下さい。筆者は、その手数料が少額の場合は初年度に経費として算入し、一棟マンションを購入した際の高額な仲介手数料は減価償却資産として計上し、毎年減価償却を行っています。仲介手数料を経費計上する際、仲介手数料を土地代と土地代以外（建物本体＋附属設備）の比率で計算し、土地代以外についてのみ経費計上（減価償却）します。土地代にかかる仲介手数料は経費計上（減価償却）できません。 |
| 損害保険料 | ○投資不動産の火災保険料や地震保険料のうち、その年にかかった保険料。例えば30年分の火災保険料を不動産購入時に一括支払いした場合は、一括支払い金額を前払い費用として計上し、毎年1/30ずつを前払費用から損害保険料へと経費計上します（一括支払い保険料を一括経費計上はできません）。 | ×個人年金や生命保険料 |
| 修繕費 | 壁紙を貼り替えたり、ペンキを塗ったり、またエアコンを修繕、交換、したり設備機器が故障した際の20万円未満の修繕費用を経費計上できます。 | ただし、クッションフロアやカーペットをフローリングに張り替えたり、室内間取りを変更したりなどの大幅なリニューアル費用、給水ポンプを交換したりエントランスの集合ポストを全交換するなどの価値を高めるための費用や、1件あたり20万円以上支出した場合は経費計上できず、固定資産として処理し毎年減価償却を行います。 自宅の修繕費用など、不動産投資に関係ない費用も経費計上できません。 |
| 外注管理費 | 不動産管理会社へ支払う管理費や清掃費、除草費、植栽選定費用など、不動産投資に関する外注費。 | 自宅の修理代など、不動産投資に関係無い外注費は経費計上できません。 |
| 水道光熱費 | ○投資不動産の水道光熱費。共用部の電気代や水道代など、投資不動産に関する水道光熱費。 | ×自宅の水道光熱費 |
| 地代家賃 | ○投資不動産に関する駐車場代。居住者のための駐車場を一括借り上げして居住者に提供している場合の支払い駐車場代は全額経費計上できます。 ○投資不動産に関係する地代 ○自宅家賃の一部。不動産投資の事業規模がある程度大きくなった場合に、自宅家賃のうち、事務所として利用割合分を必要経費として経費計上できます。例えば、家賃10万円の家に住み事務所として30％利用している場合は3万円を経費算入できます。 |
概ね自宅家賃の5割を超えない範囲で経費計上として認められます。自宅家賃をを全額経費計上することはできません。 |
| 広告宣伝費 | ○管理会社へ支払う入居者募集広告費。入居者募集に関して管理会社から請求された広告費（地域や、不動産管理会社によってはこの広告費がかからない場合があります）。 ○客付け不動産会社分広告料。入居に苦戦した場合管理会社が他の不動産会社を使って募集した際に、客付け不動産会社へ支払う広告料を負担することがあります。 ○入居者に代わって支払う仲介手数料。入居者募集に苦戦する場合に仲介手数料無料として募集することがありますが、入居者が仲介手数料を支払わない代わりに不動産オーナーが該当分を不動産会社へ支払うことがあります。 |
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| 貸倒損失 | 入居者から回収できなかった賃料や（入居者負担分）修繕費などの貸し倒れ損失について、経費計上できます。家賃滞納等による未納対策として、最近では家賃保証会社への加入を必須とすることが多くなってきました。 | |
| その他経費 | 不動産を管理するために購入したデジカメやパソコン購入費用、交通費、ガソリン費用、情報収集のためのインターネット接続費用など、不動産投資に関係する費用については経費計上することができます。 |
■裏ワザ
個人が小規模に不動産投資を行い、白色申告している場合はある程度大ざっぱな経費処理を行うことができます。筆者は、ワンルームマンションについて小規模投資を行っていた頃は、1件あたり、年間10万円を費用として計上していました。不動産管理のためのデジカメ購入費用、交通費、などを特に領収書が無い場合も少額の場合は問題ないようです。小規模不動産投資の場合は、年額10万円でも大きな費用となりますので、これから確定申告する場合は、その他費用として、経費計上しましょう。ただし、気になる方は税理士や税務署におたずね下さい。
