不動産売却の税金

投資不動産の売却にかかる税金について説明します。

不動産売却関して注意すべき点は1点、それは、不動産保有期間5年以内に売却する場合と、購入から5年を過ぎて売却した場合とで負担する税金が約2倍も異なることです。

不動産取得日から、譲渡した日が属する1月1日までの保有期間が5年以内に売却する場合は、短期譲渡所得として譲渡所得の39%(うち、9%は住民税)がかかります。5年を超えて売却する場合は、長期譲渡所得として譲渡所得の20%(うち、5%は住民税)がかかります。

長期譲渡所得とは譲渡する年の1月1日において所有期間が5年を超えるものをいいます。
短期譲渡所得とは譲渡する年の1月1日において所有期間が5年以下のものをいいます。

所有期間が5年以下であるか、5年を超えるかの計算は、取得日から売却日までではなく、取得日から譲渡する年の1月1日までの期間により計算します。例えば、2007年4月1日に取得した不動産を2012年5月1日に売却する場合、取得日から売却日までの不動産所有期間は1年1ヶ月になりますが、長期譲渡取得（所有期間が5年超え）か短期譲渡所得（所有期間5年以下）を計算する式に当てはめると、2007年4月1日から2012年1月1日までの期間は4年9月しかありませんのでこれは短期譲渡所得となります。

5年以内に売却すると、39%もの税金がかかってしまうため、売却益狙いで不動産を手放す場合は税金のみで考えると5年間は保有した方がお得です。なお、不動産売却時の課税計算は、給与所得と合算して行うことができません。分離課税として計算します。もし不動産売却損が発生した場合も給与所得と合算することはできません。

不動産譲渡の税金計算に用いる譲渡所得の計算式は次の通りです。

課税譲渡所得金額＝譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）－特別控除

譲渡所得とは、不動産購入時の取得費用や売却時の費用も引いて計算します。仲介手数料も、経費として除くことができます。また、建物については、保有期間中に経費として計上した減価償却費は引いて計算するため、つまり、建物割合が大きい場合、償却年数が短い場合は保有期間中の減価償却費を多く計上しているため、建物は減価され譲渡所得は大きくなります。

もし、取得時に、短期で売却を考えるなら、不動産の建物割合よりも土地割合を多くすることにより減価償却費を少なくして売却益を圧縮することができます。