空室対策
不動産投資における空室リスクを回避するための空室対策について解説します。空室率を下げ、つまり入居率を上げるためにはどのような対策があるのでしょうか。
投資マンション、投資アパートを経営する際に常に満室を続けられれば嬉しいですが常に満室をというのは簡単ではありません。
賃料を下げる
設定賃料が競合物件と比べて高くありませんか？物件の競争力は十分にありますか？テナント物件と違い、居住物件は賃料を下げれば入居率は高まります。とは言っても、賃料を下げれば不動産収入が減ることになり、物件売却時の物件売却価格を下げる要因にもなってしまいます。物件を売却する予定があるのであれば、賃料を下げるのでなく、賃料を下げない空室対策を行いたいものです。
管理会社に広告料を支払う、フリーレントを設定する、敷金の月数を少なくして初期費用を少なくする、などの方法もあります。
不動産管理会社とのコミュニケーションを密に取る
通常、不動産管理会社は同じエリア内でいくつもの物件を管理しています。不動産管理会社が管理する複数の物件の中から、所有物件を優先的にお客様に紹介してもらうためには不動産管理会社とのコミュニケーションを密に取ることが有効です。不動産を管理し、紹介する方も人間です。連絡してもつながらない、メールを送ってもなかなか返事が来ない大家さんの物件よりも、いつも連絡を取り合っている大家さんの物件をおすすめしたいというのが人情です。また、管理会社と密に連絡を取ることにより、物件の不具合や、内見者の意見などを聞き、物件の価値を高めることもできるようになります。
退去後のリニューアルは素早く行う
退去から入居までの間に、室内清掃、壁紙、床、設備等の修理、などのリニューアル処理を行い次ぎの入居者のための準備を行いますが、リニューアル処理を素早く行うことにより、次の入居者が早まる確率が高くなります。入居希望者が内見を行う際、通常はいくつもの物件を見て回ります。いくら、「設備を交換する予定です。」と伝えたとしても、リニューアル前の汚れた物件よりも、リニューアル済みの綺麗な物件の方が印象が良くなるのは明らかです。退去後は、すぐにリニューアル処理を行いましょう。
物件の価値を上げて、内見者の契約率を高める
- 敷地内の清掃はしっかりと行う
- 室内の臭いは大丈夫か？
- 内見のための室内照明は魅力的か
- 和室からフローリングへリニューアル
長期間空室が続くと、キッチン、お風呂場、洗濯機置き場の排水溝のトラップの水が乾燥し臭いが充満していることがあります。排水溝トラップに時々水を流して乾燥させないようにするか、サランラップを排水溝に張り乾燥を防ぎます。
不動産会社がお客様の内見をご案内する際に夜も内見できるよう通常各室に一時的に照明器具を設置して置きますが余りに古い、バラバラの照明器具が付いている場合内見者の印象は悪くなるかも知れません。値段は安くても照明器具を設置しておくだけで内見者の印象は大きく変わります。
最近は、やはり和室よりもフローリングの方が人気です。6畳の和室をフローリングに変更する費用は、地域にもよりますが、10万円前後になります。フローリングにすることにより空室が解消、または賃料が上げられる可能性があります。通常は和室で募集しつつ、フローリングへ変更可（賃料３０００円アップ）というように募集広告に明記してみてはいかがでしょうか？
賃貸物件検索サイトに物件広告を掲載する
- 外観写真、室内写真は魅力的か？
- 物件情報が間違っていないか？
- 同じ条件の競合物件と比べて魅力的か？
その他の空室対策
- 時々物件を確認しよう
- 物件紹介ホームページを作る
管理を全て管理会社に任せっぱなしにするのでなく、時々物件を確認してみましょう。外観、エントランス、設備等。
どんなに素晴らしい物件でも、物件を探している人に情報が届かなければ意味がありません。現在はインターネットの時代です。インターネット上に物件の魅力や特徴を紹介するホームページを作ることにより、多くの人にリーチすることができます。物は言い様、例えば、築年数の古い物件でも、昭和レトロモダンと表現したり、坂道を登った上にある物件でも、空と共に暮らす、ナイスなビューの･･･などと、ポジティブシンキングで表現することにより新しい魅力を伝えられることでしょう。人気薄の物件を、表現次第で魅力物件に変えてしまう東京R不動産サイトが参考になります。また、物件ホームページ作成する際にぜひおすすめしたいのが、問合せ窓口の設置です。ちょっと気になる物件と思って貰った際にすぐに問合せできるように、管理会社名、電話番号を目立つ位置に掲載しておきましょう。また、可能なら、問合せフォームを設置することにより、空室予約を行ってもらい、今まで不人気物件が、空室待ち行列の出来る物件に変えられる可能性があります。
