中古物件の耐用年数
不動産投資において、建物や建物付属設備等は毎年減価償却を行いますが、新築物件については、構造や用途に応じて法定耐用年数が定められています。中古物件（中古マンション、中古アパート、中古不動産）の耐用年数は、次の計算式で計算します。
法定耐用年数経過前の物件の耐用年数
耐用年数 ＝ 法定耐用年数 － 経過年数 × ０．８
例えば、法定耐用年数が４７年のRC造マンションを築２０年で購入した場合の耐用年数は、
耐用年数 ＝ ４７年 － ２０年 × ０．８ ＝ ４７ － １６ ＝ ３１年
という計算式になります。銀行から融資を受ける際、耐用年数を超える年数のローンを組めないこともあります。
法定耐用年数を経過した物件の耐用年数
耐用年数 ＝ 法定耐用年数 × ０．２（但し、最低２年）
例えば、法定耐用年数が２２年の木造アパートを築２３年で購入した場合の耐用年数は、
耐用年数 ＝ ２２年 × ０．２ ＝ ４年
という計算式になります。築年数の経過した物件をほぼ土地値で現金購入し、短い償却年数で償却を行うことにより節税する（収めるべき税金を先送りする）という裏技もあります。
