仲介手数料

仲介手数料とは、不動産取引を行う際に宅建業者である不動産会社に支払う報酬のことです。宅建業法によりその仲介手数料の上限が定められています。実例を挙げて、不動産売買・交換の仲介手数料の計算方法について解説します。

宅建業法により、次の通りの仲介手数料の上限金額が定められています。定められているのは「上限」のため、不動産業者によっては仲介手数料半額や仲介手数料無料をうたう業者も存在します。ただし、仲介手数料無料の業者は取引金額に仲介手数料相当分が上乗せされている場合もありますので注意が必要です。

◎不動産売買・交換の仲介手数料

※ここが重要！
ここで、上記仲介手数料の計算式で使う取引金額(税別)は物件価格の消費税を抜いた価格で計算します。計算結果に仲介手数料分の消費税を加えたものが実際に業者に支払う仲介手数料となります。

例えば、１億円の一棟マンションを媒介契約で購入した場合。物件価格１億円のうち、建物価格（建物本体、付属設備を含む）が４２００万円（税込み）、土地価格が５８００万円（非課税）とした場合（土地価格には消費税は付加されず、非課税扱いとなります)。

１．通常の不動産取引において物件価格とは消費税が含まれたものとして取引しますが、物件価格の中には課税対象の建物の価格と非課税取引となる土地価格が含まれていますので、仲介手数料を計算する場合は、建物価格、土地価格を分けて計算します。

２．まずは物件価格の税抜き価格を計算します。
税込み建物価格が４２００万円の場合、税抜きで計算する建物価格は

建物価格（税抜き）＝建物価格（税込み）÷１．０５＝４０００万円（税抜き）

３．取引価格のうち、税抜き価格は

税抜きの取引価格＝建物価格（税抜き）＋土地価格（非課税）＝４０００万円（税抜き）＋５８００万円＝９８００万円（税抜き）

つまり、物件価格１億円（税込み）で取引した場合も、仲介手数料計算の基礎となる金額「物件価格（税抜き）」は実質９８００万円であったわけです。

４．上記で計算した税抜きの物件価格に対して仲介手数料を計算します。

仲介手数料（税別）＝物件価格（税抜き）×３％＋６万円
＝９８００万円×３％＋６万円＝３００万円（税別）

となりますので、不動産業者（課税業者の場合）に支払う仲介手数料（の上限金額）は、

仲介手数料（税込み）＝３００万円＋消費税（５％）＝３１５万円（税込み）

となります。

物件を購入する際は、上記の通り、税抜きの物件価格に対して仲介手数料が計算されているかどうか確かめましょう。業者によっては、担当者の不知からか、税込みの売買価格に対して仲介手数料が計算されていることがありますがこれは、仲介手数料の払いすぎとなりますのでご注意下さい。

前述の通り、取引価格のうち、建物価格（税抜き）に対して仲介手数料を計算するので、実は、仲介手数料と物件価格がわかれば、売買契約書に土地価格、建物価格が明記されていなくても、取引時に不動産業者が計算に使った建物価格（建物本体価格＋付属設備価格）、土地価格を逆算で割り出すことができるのです。

仲介手数料、取引価格から、土地価格、建物価格を計算する方法は次の通りです。

取引価格（税込み）＝１億円
仲介手数料（税込み）＝３１５万円

の場合。

仲介手数料（税抜き）＝仲介手数料（税込み）÷１．０５＝３００万円
税抜きの物件価格＝（３００万円－６万円）÷０．０３＝２９４÷０．０３＝９８００万円
物件のうちの消費税額＝取引価格（税込み）－物件の税抜き価格＝１億円－９８００万円＝２００万円

この消費税相当分の２００万円は、取引価格のうち、税抜きの建物価格に対してかかったものなので、

税抜きの建物価格＝消費税額÷０．０５＝２００÷０．０５＝４０００万円

つまり、税込みの建物価格は

４０００万円×１．０５＝４２００万円

となり、取引価格のうちの土地価格は

土地価格（非課税）＝取引価格（税込み）－建物価格（税込み）＝1億円－４２００万円＝５８００万円

になります。

取引価格（税込み）＝１億円
仲介手数料（税込み）＝３１５万円

がわかれば、取引価格の内訳は、

建物価格（税込み）が４２００万円
土地価格（非課税）が５８００万円

であることが計算できました。