家賃保証会社とは

不動産投資における家賃保証会社とは、賃貸人が賃借人と賃貸契約を行う際に、賃借人の連帯保証人を代行する会社のことです。賃借人が家賃滞納などの家賃債務の債務不履行を行った場合、賃借人に変わって家賃保証会社が代位弁済を賃貸人に行います。

家賃保証会社の役割

家賃保証会社は次のような役割を行う会社です。

• 連帯保証人の代わりとして

賃借人が賃貸人と賃貸契約を行う際に通常必要となる連帯保証人の代わりに賃借人の家賃滞納などを保証してくれます。

• 入居予定者の信用調査

賃借人の属性などから信用調査を行います。賃借人が家賃滞納を行った場合は、家賃保証会社が賃料保証を行うことになるため、家賃滞納を行う可能性が低いかどうかについて信用調査を行います。

• 家賃等滞納者の債務の賃貸人への代位弁済（だいいべんさい）

家賃債務の債務不履行を行った場合、賃借人に変わって家賃保証会社が代位弁済を賃貸人に行います。

• 滞納者への督促業務、強制退去に向けた裁判代行

滞納直後の督促は不動産管理会社（または大家）が行いますが、それでも支払いが行われず家賃保証会社が代位弁済を行った後は、督促業務を行います。昼間、夜などの時間に部屋を訪問して、在宅しているか、電気が付いていないかなどを確かめながら、最終的には強制退去に向けた裁判代行まで行って貰える場合があります。その際、家賃保証会社が代理送付する内容証明郵便を賃借人が受け取り拒否した場合は大家の元に返送されてきますが、その返送されてきた事実も裁判の証拠となりますので、不動産管理会社、または家賃保証会社、または家賃保証会社が雇った弁護士事務所の方と連携を取りながら、賃料取り立て、または強制退去までを行います。サラリーマン大家にとっては、督促業務や強制退去処理のための裁判対応なども行って貰える家賃保証会社は大変便利な存在です。

家賃保証会社を利用するメリット

賃借人（入居者）にとっては、連帯保証人を立て難い場合も家賃保証会社を利用して賃貸契約できるというメリットがあります。
賃貸人（大家）にとっては、家賃滞納が発生した際も入金保証が得られるというメリットがあります。また、長期家賃滞納による強制退去手続きを行う際の弁護士を通じて簡易裁判を行うことも代行も行ってもらえたりします。

家賃保証会社の保証料金の例

ある家賃保証会社の保証料金の一例。入居時（賃貸契約時）に、賃料の半月分～１ヶ月分を、賃借人が家賃保証会社へ支払い、毎年（または賃貸契約更新時に）賃借人が家賃保証会社へ１万円程度の更新料を支払う、という金額設定が一般的です。
保証料金は、通常は賃借人（入居者）が支払うため賃貸人（不動産オーナー）の保証金負担はありませんが、購入した一棟マンションの入居者に連帯保証人が付いていなかったり、また滞納リスクを避けるために、賃貸人が保証料金を負担することにより保証会社に入って貰うというリスク回避手法もあります。

家賃保証会社からのお金の流れ

賃貸人から不動産管理会社への入金期日を過ぎても賃料が入金されない際に、不動産管理会社から家賃保証会社から連絡し、その後、家賃保証会社から代位弁済が行われるため、通常の賃料入金から比べると、賃貸人への入金は１ヶ月程度遅れることがあります（その遅れを不動産管理会社が吸収し、通常通り入金して貰える管理会社もあります）。