地歴調査とは
不動産投資において、地歴調査(土地履歴調査)とは土地の利用履歴を調べることです。土壌汚染の可能性は無いか、災害に強い地盤であるかを、地図、旧版地図、古地図、地形図、住宅地図、空中写真、過去の空中写真、地下水調査、登記簿謄本調査、土壌調査などから土地の履歴を調査するものです。
専門的で高度な地歴調査は専門家に任せるとして、ここでは、簡単に行う地歴調査方法について解説します。
- Google マップで周辺情報を調べる
- 過去の空中写真を調べる
- 地名から連想する
Google マップは、通常の地図の他に、空中写真や、ストリートビューを使った周辺写真、近隣の賃貸不動産情報を調べることができます。
国土交通省が提供する国土情報ウェブマッピングシステムを利用すると、過去の空中写真を調べることができます。現在は住宅地でも、過去に池、沼、谷、崖であった土地は軟弱地盤である可能性があります。また現在、過去に周辺に次のような施設があった場合は土壌汚染の可能性があります。工場、倉庫、軍の施設、射撃場、学校（研究施設が存在すると考えられるもの）、病院(注射針や薬瓶等の埋設物が見つかる可能性があります)。
過去の地形や災害などから地名が付けられたことも多く、例えば、沼、川、沢、池などが付く地名は水がたまりやすく水害の危険性がある場合があります。
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